안녕하세요. 부동산 분쟁 전문 법무법인 차율 입니다. 최근 부동산 경기가 악화되면서 빌라킹 사태에 따른 임대보증금 반환 및 틴톤 임대차 관련 분쟁이 크게 늘었다. 오늘도 위에서 말씀드린대로 틴톤리스로 인해 어려움을 겪고 있습니다. 차율을 찾아오셔서 임대차등기명령을 신청하고 소환된 사례를 소개해드리고자 합니다.
1. 사실 저희를 찾아주신 고객님들은 서울의 한 다가구주택에 전세를 내신 세입자분들이었습니다. 그러나 의뢰인은 임대차 계약을 갱신할 의사가 없어 계약기간 만료를 몇 달 앞두고 계속해서 집주인에게 이사를 갔다. 이사할 예정이라 보증금을 준비해달라고 했고, 다음 세입자에게도 집을 보여주며 적극적으로 협조했지만, 집주인은 새 세입자를 찾을 수 없다며 보증금 반환 요구를 거부했고, 방금 건물이 매물로 나왔으니 기다리라고 했어요. , 의뢰인이 법적 조치를 취하겠다고하자 집주인은 그렇게하면 임차인이 금전적 손실을 입을 것이라고 경고했다. 이런 어려운 상황 속에서 차율이를 찾아왔다.
2. 주택임대차등록명령 신청 주택임대차계약의 경우, 계약기간이 만료되었음에도 집주인으로부터 임대보증금이 반환되지 않는 경우, 보증금 반환을 청구하는 소송을 제기하는 것이 일반적인 방법입니다. . 그러나 소송 절차는 일반적으로 첫 번째 재판입니다. 대부분의 경우 이 단계에서만 1년 이상 소요되며, 임대인의 재산 관계나 임차 재산에 어떤 변화가 생길지 알 수 없어 위험변수가 있어 불안정한 상황이라고 할 수 있다. 따라서 보증금 반환을 위한 소송도 제기할 필요가 있다. 해당 임대물건에 대한 등기부에 기재할 수 있는 주택임대차등기명령 및 해당 임대물건에 대한 부동산 가압류를 사전 또는 동시에 신청하는 것이 안전합니다. ① 주택임대차등록명령이란? 임대등록명령이란 무엇입니까? 주택임대차보호법 제3조의3에 규정되어 있으며, 임대차 종료 후 보증금이 반환되지 않을 경우, 임차인이 주택 소재지를 관할하는 법원에 신청할 수 있도록 하는 제도입니다. 신청이 승인되면 해당 부동산에 대한 보증금, 임대료, 계약이 적용됩니다. 대장에는 체결일, 입주신고일, 입주개시일, 확정일 등이 입력됩니다. ② 신청요건과 소요시간은 어떻게 되나요? 신청요건은 임대차계약 해지 및 보증금 미반환 입니다. 그러나 보증금 반환에 대한 명확한 거부가 있습니다. 임대 계약 기간이 길지 않다면 조금 일찍 신청하는 것이 좋습니다. 위 절차의 대략적인 기간은 2~3주 정도 소요됩니다. ③ 목적(효과)은 무엇인가? 주택임대차등록명령을 신청하면 계약기간은 만료됩니다. 만기 이후 이사를 하여도 우선납부 및 이의신청권은 유지됩니다. (단, 신청이 수리된 경우에도 이사하기 전 등록부에 임대차가 등록되어 있는지 확인해야 합니다.) 또한 임차인은 법적으로 보증금을 반환해야 합니다. 등기부 등본에는 이를 받을 권리가 있다고 기재되어 있기 때문에 집주인이 차후 세입자를 찾거나 다른 처분을 하기가 어려워지기 때문에 상환압력 효과도 볼 수 있다. 추가 정보를 제공하자면, 해당 주택의 소유권은 이미 상실되었습니다. 그럼에도 불구하고 임대차가 등록된 순간 이의권 및 우선변제권을 취득할 수 있으며, 임대차등록이 말소되기 전에 보증금을 반환할 의무가 있으며, 임대차등록이 완료된 후에는 임차인은 이를 반환하지 않습니다. 3. 소액예금에 대한 우선상환권을 갖습니다.3. 가압류(보존처분)의 필요성 차율은 의뢰인이 요청한 주택임대차계약등기신청을 신속히 처리하였고, 10일 이내에 인용결정을 받았습니다. 그러나 집주인으로부터 보증금을 돌려받기 위해서는 본안소송, 즉 보증금 반환을 요구하는 소송이 필요하다. 소송을 제기하여 승소한 후에는 판결을 통한 강제집행으로 청구권의 충족을 도모해야 합니다. 앞서 언급한 바와 같이 본안에 대한 법적 절차는 약 1년 정도 소요되며, 그 사이 임대인의 재산이나 임대부동산에 어떤 변화가 생길지 알 수 없다. 따라서 임대인의 재산을 보호하기 위한 조치가 필요합니다. 이 경우 안타깝게도 건축주가 임대한 다가구 건물은 일명 ‘깡통’이었습니다. 문제의 임대건물은 19개의 방을 임의로 분할해 각 방을 임대한 다세대 건물이었다. 1순위는 담보대출이 7억원 이상이었고, 임차인 1인당 보증금은 17억원이 넘었다. 임대인 해당 부동산이 약 22억 원에 매물로 나왔으나 이 가격에 거래될 가능성은 그리 높지 않았고, 언제 거래될지 알 방법도 없었다. 그러면 의뢰인이 본소송에서 승소하여 판결을 받아도 보증금 전액을 돌려받을 수 있을까요? 알 수 없는 상황입니다. 일반적으로 보증금 반환에 관한 분쟁에서는 보전 조치로 부동산 가압류를 실시합니다. 하지만 일명 ‘깡통’의 경우 부동산에 빚진 금액이 시가를 훨씬 웃돌기 때문에 보존할 가치가 없다고 한다. 증거금의 목적은 단순히 소송에서 이기기 위한 것이 아니라 고객의 임대 보증금을 확보하는 것입니다. 신속한 환급을 받기 위해 부동산 가압류 대신 임대인 예금계좌에 대한 채권 가압류를 신청하였습니다. 이 경우 해당 임대부동산은 본안소송에서 승소한 후 판결을 통해 강제경매 대상이 되며, 매각대금에서 배당을 신청하더라도 의뢰인이 보증금이 전액 반환되지 않기 때문에 차율은 본 소송 이후 신속하게 집행력을 발휘하기 위한 전략으로 임대인 예금계좌에 대한 가압류를 신청해 채권가압류를 신청했다. 그러나 실제로 법원은 부동산 채권 가압류가 존재하면 거의 받아들여지지 않지만, 문제의 부동산이 특수한 사정이 있는 일명 ‘깡통’인 경우에는 받아들여지는 경우가 있다고 밝혔다. 유대감을 전혀 만족시킬 수 없을 것으로 예상하고 받아들여 차율이 이 방법을 선택했다. 4. 결론적으로 이번 임대차등록명령의 문제는 빌라, 아파트, 단독주택 등 1가구가 명확하게 확인된 경우가 아니었습니다. 문제의 건물은 주인이 임의로 여러 개의 방으로 나눈 다세대 건물이었다. 의뢰인이 임대를 하고 있었기 때문에 임대등록명령 신청 시 의뢰인의 임대차 내용을 명확히 명시해야 했습니다. 다행히 좋은 도면을 그려서 의뢰인이 임차할 면적을 명시할 수 있었고, 신청부터 인용 결정까지 10일 이내에 성공적으로 완료할 수 있었습니다. 최근 빌라킹, 틴통리스로 인해 어려움을 겪는 분들이 많이 늘었습니다. 내가 해냈어. 이번에 차율을 찾아주신 고객분들은 젊은 분들이 대부분이 그렇듯 임대보증금이 전 재산이라고 할 수 있는 안타까운 상황이었습니다. 차율은 단지 소송을 수행하거나 승소하는 것뿐만 아니라 의뢰인이 원하는 것을 이루기 위해 절실히 노력하고 있습니다. 나는 상황을 이해하고 직무를 수행하고 있다고 확신합니다. 오늘과 같이 어려운 상황을 겪고 계시는 분이 계시다면 언제든지 연락주시기 바랍니다.
