명도소송전문변호사의 충분한 준비를 통해,
안녕하세요. 명도소송전문 민원센터 청율인 변호사님, 안녕하세요. 경기불황과 부동산 규제가 얽히면서 임대기간이 만료됐음에도 임차인이 집이나 상가 건물에서 나가지 않거나 임대료를 내지 못하는 등 다양한 어려움을 겪는 집주인이 많다. 최근 코로나 사태로 인해 가게를 닫아야 하거나 수입과 지출의 영향으로 경제적 여건이 좋지 못한 임차인이 늘어나면서 명도소송변호사를 찾는 분들이 점차 늘어나고 있습니다. 임차인의 집안 형편이 좋지 않아 집주인도 어찌할 수 없는 안타까운 사실을 잘 알고 있지만, 상가 공실 증가로 인해 집주인 역시 대출금, 이자 등 각종 비용을 부담하고 있다. 건물이 많고 새 임차인이 부족하기 때문에 영원히 무시할 수는 없습니다. 그렇게 하는 것이 옳은 일입니다.
임대료가 연체되어 임대가 취소될 수 있나요?
부동산 소유자의 부동산을 점유하고 있는 사람에게 법률을 위반하는 방법으로 건물이나 가옥을 양도하기 위해 양도소송을 제기합니다. 명도소송변호사가 다루는 사건 중 가장 흔한 원인은 임차인의 임대료 연체 분쟁이다. 민법 제640조(차임료 연체 및 해지)에 따르면 건물 및 기타 공작물 임대계약 관계에 있어서 임차인의 미납 월세 금액이 2회에 달하면 집주인은 일방적으로 계약을 해지할 수 있다. 상임법 제10조의8(임차료 체납 및 해지)에서는 임차인의 임대료 체납액이 3회를 초과하는 경우 집주인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있다. 그 밖에 임대차계약의 해지, 권리의 무단양도, 전대, 건축 등이 있습니다. 파손 및 파손, 임차인의 파산선고, 계약의무 위반 등이 있습니다.
임대인에게 집을 비우라는 통지는 계약이 만료되기 2개월 전에 완료되어야 합니다.
위 사항에 따라 계약이 해지되거나 해지될 수 있는 상황이 발생할 경우, 계약 종료 최소 2개월 전에 임차인에게 통보하여 집을 비워야 합니다. 소송이 제기된 경우 통지방법은 내용증명과 근거자료를 준비하는 것이어야 합니다. 그렇게 하는 것이 더 안전할 것입니다. 내용증명을 통해 계약이 해지 및 해지된 사실을 정확하게 사람들에게 알릴 수 있고, 임대료 납부를 연체하는 경우에는 구체적인 연체료와 함께 준수를 촉구하는 메시지를 보낼 수 있습니다. 내용증명은 소송을 준비하는 목적도 있지만 주로 대화를 통해 문제를 해결하는 데 사용되는 경우가 많습니다. 내용증명에 강한 메시지를 보내면 상대방은 위축감을 느낄 수 있고, 자신이 불리하다는 점을 분명히 인지하고 있다면 소송이 진행되기 전 신속하게 퇴거 및 임대료 납부를 진행할 가능성이 높습니다. 때로는 내용 증명이 사용됩니다. 이런 큰 법적 효력이 있다고 믿고 송달을 받고도 응하지 않거나 무시하는 임차인이 쫓아와 멱살을 잡거나 소지품을 버리는 경우도 있다. 이는 임차인이 우위를 점하는 상황이 될 수 있습니다. 폭력적이고 위협적인 범죄자나 가택침입자로 오해받아 형사재판을 받게 될 수도 있으므로 각별한 주의가 필요합니다. 내용증명으로도 이러한 효력이 발생하지 않는 경우에는 다음 법적 절차를 진행하셔야 합니다. 하다.
승소만 하면 완전한 지도를 받을 수 있다는 생각은 착각이다.
명도소송변호사님의 경험에 비추어 볼 때 모든 사건에서 소송을 제기하는 데 걸리는 시간은 동일하지 않습니다. 사안이나 상황에 따라 시간이 더 걸릴 수도 있기 때문입니다. 지금까지의 통계를 보면 수도까지 도달하는 데 평균 시간이 6개월 이상 걸린다고 할 수 있지만, 분쟁이 커지면 1년 이상 걸릴 때도 있다. 대부분의 민사소송은 시간이 많이 소요되기 때문에 예상치 못한 상황이 발생할 가능성이 있습니다. 이건 크다. 부동산 인도 소송에서는 재판 과정에서 임차인이 건물 점유권을 제3자에게 변경하는 일이 흔하다. 이 경우 집주인은 부동산 점유권이 변경된 사람을 상대로 소송을 제기해야 합니다. 결과적으로 집주인이 입는 피해는 매우 클 것이라고 할 수 있습니다. 따라서 이러한 상황이 발생할 것을 예상하여 명도소송변호사는 부동산 점유양도를 금지하는 가처분에 대한 안내를 해드립니다. 부동산 소유권 이전을 금지하는 가처분 명령은 보존 명령의 일종으로, 위에서 설명한 대로 임차인이 점유를 변경하거나 부동산을 처분하는 것을 방지하는 조치입니다. 소송이 효과적으로 진행되기 위해서는 조치를 가볍게 여기기보다는 반드시 취해야 한다는 점을 분명히 하는 것이 필요하다.
소송에서 승소했는데도 건물을 떠나지 않는 임차인, 어떻게 대처해야 할까요? 소유권소송이 계속되면 변론기일이 정해지고, 최종 변론이 마무리되면 판결이 내려진다. 이런 경우에는 부동산을 원고에게 넘겨준다는 소유권 판결이 내려지는데, 이런 경우가 대부분이다. 판결을 받으면 낮은 입장을 취하는 것이 당연하다고 생각할 수도 있지만 실제로는 집을 떠나지 않는 임차인도 있습니다. 이 경우 강제집행을 통한 인도를 구할 수밖에 없습니다. 강제집행은 집행권을 얻기 위해 집행문을 부여하는데, 이를 통해 명령을 집행할 의무가 있는 자가 이를 거부하는 경우 강제집행을 진행할 수 있다. 강제집행의 기일은 법원이 지정하여 집행합니다. 신청인이 데려온 증인 2명과 집행관, 자물쇠 제조공, 이사업체 등이 임차인의 소지품을 해당 장소에서 강제로 철거하는 과정을 거친다. 이처럼 민사소송에서 승소에만 집중하다 보면 원하는 결과를 얻을 수 없습니다. 도달하기 어려울 수 있습니다. 사건 승소 후 강제집행 절차를 명확히 이해하고 준비하셔야 빠른 배송을 받으실 수 있습니다.