건물대출 감정금액 인상 노하우 (ft.대출 90%)
누군가가 돈을 쓰지 않고 건물을 샀다는 이야기를 들으면 대부분의 사람들은 “그게 어디지?”라고 생각합니다.
이것이 대부분의 사람들이 생각하는 것입니다. 일부는 맞고 일부는 틀렸습니다. 우선 계약금조차 송금할 돈이 없거나 ‘금융여력’이 없다면 건물 구입이 사실상 불가능하다. 다만, 계약금만 있는 경우에는 + 거의 전부가 되는 경우도 있습니다. (그러나 드문 일입니다.) 그래도 자기 돈의 10%만 쓰는 것은 꽤 매력적입니다. 2억에 20억짜리 건물을 사는 것과 같습니다. 그런데 뭔가 이상한 점이 있습니다. 대부분의 경우 아무리 대출을 받아도 매매가의 80%
많은 사람들이 레벨이 최대라고 생각할 수도 있습니다. 그런데 어떻게 90% 대출을 받나요? 답은 ‘평가액’에 있다. 조금 더 깊이 들어가 보겠습니다.
1. 은행의 대출한도는 평가금액에 따라 결정됩니다.
쉽게 말하면 감정가는 KB빌딩의 시가와 같습니다. 감정은 ‘건물을 얼마에 거래할 수 있는가’를 고려하는 과정이기 때문이다. 그리고 아파트의 경우 은행은 KB에 LTV를 곱하여 자금을 지원하고, 건물의 경우 기본적으로 감정가에 LTV를 곱하여 자금을 제공할 수 있습니다. 당신은 줄 수 있습니다. 여기서 ‘줄 수 있다’고 하는 이유는 무조건 보수적으로 매매가격에 LTV를 곱해서 자금을 주는 곳도 있고, 규제에는 문제가 없기 때문에 KB 시가나 감정가에 LTV를 곱하면 된다. . 처리해 주는 곳이 있기 때문입니다. 우리에게는 후자가 감사입니다. 2. 그러면 감정금액을 어떻게 높일 수 있나요?
총 세 가지를 말씀드릴 수 있을 것 같습니다. 임대차계약을 이용하여 감정금액을 산정할 때, 건물의 임대수익은 매우 중요한 평가요소가 될 수 있습니다. 실제로 ‘실거래 사례’를 바탕으로 최종 감정가를 산정하더라도 ‘임대료가 좋은 건물’이라는 이미지가 감정평가사의 판단에 영향을 미칠 수 있다. 따라서 매입 전 공실이 있을 경우 신규 임차인이 임대차 계약이 명확히 체결된 이후 은행이 감정가를 올릴 여지가 있다. 2. 가능한 많은 금융기관에 문의하세요. 건물 감정사마다 산정하는 금액이 다릅니다. 피할 수 없는 것은 ‘얼마에 거래될 것인가’를 분명히 알 수 있다면 투자의 신이 될 것이라는 점이다. 거래 가격이 얼마인지 알지 못한다는 것은 모든 판매자와 구매자가 건물의 가치를 다르게 평가하고 있으며 감정인도 마찬가지라는 것을 의미합니다. 그러나 ‘보편적으로 다르다’는 것은 아니다. 20억~25억 원으로 평가됐던 것이 갑자기 40억 원이 되는 것은 불가능하다. 그렇게까지 바라지 않더라도 25억~30억 정도 생각하고 있는 곳은 있지 않을까요? 그런 생각을 가질 수 있습니다. 이를 바탕으로 여러 곳에 물어보면 사고 싶은 건물에 대해 정말 ‘좋다’고 생각하는 감정사는 높은 가격을 책정해 줍니다. 그러므로 한곳에만 대출문의를 하고 실망하기보다는 보고서 형태의 ‘요청서’를 작성하여 여러 담당자에게 요청하여 서로 다른 감정금액과 한도를 받는 것이 좋습니다.3 . 시장 심리를 활용하는 이 부분은 비용이 들더라도 효과가 보장되지 않습니다. 하지만 이는 지푸라기라도 잡고 싶은 마음이 있는 사람들이 사용할 수 있는 방법이다. 결국 ‘심사’ 단계에 들어가기 전까지는 은행 직원과 소통하는 ‘평가자’에게 자신의 목소리를 직접 전달할 수 있는 방법이 없습니다. .따라서 심사 단계에 들어가기 전에 평가자가 우리 담보물을 호의적으로 볼 가능성을 어떻게든 높여야 합니다. 그 중 하나가 평가자료를 남기는 것입니다.
예를 들어 A, B, C, D은행이 모두 감정평가 금액이 15억~18억 원이라면 우리가 감정사를 고용해 직접 ‘감정’을 하게 된다. 참고로 대출시 은행이 주는 평가액은 ‘보수적으로’ 책정되고, 감정사를 직접 고용하는 ‘시장평가’는 공격적으로 책정될 수도 있다. 즉, 돈을 내고 시장평가를 받으면 18억 원을 받는다. 20억원 이상을 받으실 수 있으며, 이를 직접 대출을 받을 수는 없으나 감정평가사가 ‘담보평가’를 할 때 ‘참고자료’로 활용할 수 있을 것입니다. 실제로는 이렇습니다. 감정가가 3억원 정도 오른 경우도 있다. 간단히 정리하자면, 개별적인 이슈가 해결되고 미공개 지역 특성이 긍정적인 방향으로 강화되어 높은 평가를 받을 수 있었지만, 평가자가 ‘데이터’에 의존하기 때문에 감정가는 낮게 책정될 수밖에 없었습니다. 우리는 이것에 대해 나와 논의했습니다. 은행 감정인은 시장 감정을 받고 별도의 보고서 작성 시 실사 데이터에 대한 감정인의 의견을 포함시켜 궁극적으로 설득(?) 했다고 볼 수 있다.
결국 대출금을 2억원 정도 늘려 위기를 극복한 사례도 있다. 3. 그 밖에도 감정금액이 높게 설정되는 경우가 있습니다.
결국 사람이 하는 일이다 보니 배정받은 감정사나 제가 의뢰한 은행 지점장이 아는 지인이 되는 경우도 있거든요… ㅎㅎ (그렇게는 안 되지만… ㅜㅜ) 뭐 여러가지가 있을 수 있겠네요. 하지만 저희가 접근할 수 있는 방향으로는 쉽지 않을 테니 위에서 말씀드린 세 가지 방법을 최대한 활용해 보시길 바라겠습니다.